Uylari.uz tahririyati

Toshkentda kvartira olayotganda zakalat yoki bo‘nak: pul berishdan oldin nimalarni yozib qo‘yish kerak

Zakalat bilan bo‘nakning farqi, kvartira va sotuvchini tekshirish, asosiy bitim muddatini yozish hamda oddiy tilxatni notarial rasmiylashtirish bilan adashtirmaslik haqida.

Kvartira uchun asosiy bitimdan oldin pul berish xaridor va sotuvchi uchun eng mas’uliyatli bosqichlardan biridir. Xaridor tanlagan uyini boshqa kishiga sotib yubormaslikni istaydi, sotuvchi esa xaridorning niyati jiddiy ekanini bilmoqchi bo‘ladi. Ammo zakalat, bo‘nak, bron va oldindan to‘lov bir xil tushuncha emas. Ularning hech biri kvartirani sotish haqidagi notarial shartnoma o‘rnini bosmaydi. Nizo ko‘pincha pul miqdoridan emas, tomonlar to‘lovning vazifasini turlicha tushunganidan kelib chiqadi.

Ochiq qidiruv natijalarida kvartira uchun zakalat, bo‘nak va dastlabki shartnoma haqidagi savollar muntazam uchraydi. Bunday natijalar oylik so‘rovlar sonini ishonchli ko‘rsatmaydi, shuning uchun maqolada sun’iy raqamlar keltirilmaydi. Uylari’da xarid jarayoni, kadastr, kommunal qarz va ro‘yxatda turgan shaxslar haqida alohida materiallar bor. Bu qo‘llanma esa faqat asosiy bitimgacha beriladigan pul va uni tasdiqlovchi hujjatga bag‘ishlangan.

Zakalat va bo‘nakning huquqiy vazifasi

O‘zbekiston Fuqarolik kodeksining 311-moddasiga ko‘ra, zakalat shartnoma tuzilganini isbotlash va uning bajarilishini ta’minlash uchun, kelajakdagi to‘lovlar hisobidan beriladigan puldir. Zakalat haqidagi kelishuv summa qancha bo‘lishidan qat’i nazar yozma shaklda tuziladi. Berilgan pul zakalat ekaniga shubha tug‘ilsa, xususan yozma shaklga rioya qilinmasa, boshqa hol isbotlanmaguncha u bo‘nak deb hisoblanadi.

Shuning uchun hujjatdagi atama tasodifiy tanlanmasligi kerak. “Bron puli”, “kvartira uchun pul” yoki “oldindan to‘lov” kabi iboralar maqsadni to‘liq tushuntirmaydi. Faqat “zakalat” so‘zini yozish ham yetarli emas: u qaysi majburiyatni ta’minlayotgani, kimlar tomon ekani, qaysi kvartira sotilishi va notarial bitim qachon tuzilishi aniq bo‘lishi lozim.

Bo‘nak odatda kelajakdagi narxning avvaldan berilgan qismidir. Uni qaytarish tartibi hujjat va vaziyatga bog‘liq bo‘ladi; zakalatga xos oqibatlar o‘z-o‘zidan qo‘llanmaydi. Avval tomonlar notarius yoki yurist bilan qanday mexanizm ishlatilishini aniqlaydi, keyin aynan shu mexanizmni yozma shaklda ifodalaydi. Bir atamani yozib, boshqa atamaning natijasini kutish to‘g‘ri emas.

Bitim amalga oshmasa nima bo‘ladi

Fuqarolik kodeksining 312-moddasi zakalat bilan ta’minlangan majburiyat bajarilmagandagi holatlarni belgilaydi. Majburiyat bajarilishidan oldin tomonlar kelishuvi bilan yoki uni bajarish imkonsiz bo‘lgani sabab tugatilsa, zakalat qaytariladi. Bajarilmaslik uchun zakalat bergan tomon javobgar bo‘lsa, pul ikkinchi tomonda qoladi. Zakalatni olgan tomon javobgar bo‘lsa, u ikki baravar miqdorni qaytarishi kerak. Qonunda zararlar masalasi ham zakalat miqdorini hisobga olgan holda ko‘rsatilgan.

Bu qoidani istalgan tilxatga ko‘r-ko‘rona tatbiq etib bo‘lmaydi. Avval aniq majburiyat mavjudligi, pul haqiqatan zakalat ekani, muddat kelgani va bajarilmaslik uchun kim javobgar ekani aniqlanadi. Bank kreditni rad etishi, obyektga cheklov chiqishi, zarur rozilik olinmasligi yoki tomonlardan birining fikri o‘zgarishi bir xil vaziyat emas. Har bir holatning oqibati pul berilishidan oldin yozilishi ma’qul.

Hujjatda xaridorning rad etishi, sotuvchining rad etishi, tomonlarning o‘zaro kelishuvi, bajarish imkonsizligi, bank qarori va huquqiy to‘siq alohida ko‘rsatiladi. Qaysi vaziyat muddatni uzaytiradi, qaysisi pulni qaytarishga olib keladi va qaytarish necha kunda bajarilishi aniq yozilsin. Internetdan olingan umumiy namuna ipoteka, vakillik, bir necha mulkdor yoki sud cheklovini hisobga olmasligi mumkin.

Pul berishdan oldingi tekshiruv

Sotuvchining shaxsiy ma’lumotini mulk huquqi hujjati va davlat reyestridagi yangi ko‘chirma bilan solishtiring. my.gov.uz portalida ko‘chmas mulk ko‘chirmasi va kadastr pasportini bepul, avtomatik tekshirish xizmati bor. Natijadagi manzil, kadastr raqami, maydon va huquq egasi aynan tanlangan kvartiraga tegishli bo‘lishi kerak.

Adliya vazirligining uy-joy xaridi bo‘yicha yo‘riqnomasida mulkdor, kadastr ma’lumoti, taqiq, xatlov, ipoteka va boshqa cheklovlarni tekshirish tavsiya etiladi. Ulushdor mulkdorlar, er yoki xotinning roziligi, voyaga yetmaganlarning mulkiy huquqi, ro‘yxatda turganlar, foydalanish huquqini saqlaydigan shaxslar va qarzlar ham alohida ko‘riladi. Zakalat bu muammolarning birortasini bartaraf etmaydi.

Sotuvchi vakil orqali ish yuritsa, ishonchnoma haqiqiyligini va vakolat doirasini tekshiring. Kvartirani ko‘rsatish vakolati pul olish vakolatini anglatmasligi mumkin. Mulkdorlar bir nechta bo‘lsa, kerakli barcha shaxslarning ishtiroki oldindan aniqlanadi. Pulni reklama joylagan yoki ko‘rik o‘tkazgan vositachiga faqat uning vakolati hujjat bilan ko‘rsatilganida berish mumkin.

Uylari.uz kvartiralar katalogivariantlarni topish va e’lon raqamini saqlashga yordam beradi. Biroq fotosurat, tavsif yoki tahririy matn sotuvchining tasarruf etish huquqini tasdiqlamaydi. Qaror faqat aynan shu obyektning rasmiy hujjatlari asosida qabul qilinadi.

Yozma hujjatdagi asosiy bandlar

Hujjat tomonlarning to‘liq ma’lumotlari, to‘lov turi, summa, sana va pul berish usulini ko‘rsatishi kerak. Kvartira manzil, raqam, kadastr raqami va zarur bo‘lsa ulush orqali aniq belgilanadi. Umumiy kelishilgan narx yoziladi va berilgan summa shu narxga kirishi yoki kirmasligi aytiladi.

Tomonlar nima qilishini ham tushunarli yozing: kim sotadi, kim sotib oladi, qaysi asosiy shartnoma tuziladi. Notariusga murojaat qilishning oxirgi kuni, uchrashuvni belgilash tartibi va shu kungacha tayyorlanadigan hujjatlar qayd etilsin. Ipotekada bank kreditni rad etsa, tasdiqlangan summa o‘zgarsa yoki jarayon kechiksa nima bo‘lishi alohida belgilanadi. Bank nomidan ijobiy qaror va’da qilib bo‘lmaydi.

Yangi ko‘chirma, cheklovlarning holati, zarur roziliklar, ro‘yxatdagi shaxslar haqidagi ma’lumot va sotuvchining vakolati tekshiruv ro‘yxatiga kiritiladi. Bartaraf etish mumkin bo‘lgan farq topilsa, uni kim tuzatishi, yakun qaysi hujjat bilan tasdiqlanishi va muddat bir marta uzaytirilishi mumkinmi — bular ham yoziladi.

Pul qaytariladigan holatlar uchun muddat va usulni belgilang. “Qonunga muvofiq” degan umumiy gap to‘lovning tanlangan turiga bog‘lanmasa, kelishuvni tushunishga yordam bermaydi. Har bir tomon imzolangan bir xil nusxani olishi kerak. Bo‘sh qator qoldirmang, tekshirilmagan kadastr raqami yoki taxminiy maydon yozmang.

Tilxat va bank hujjatining chegarasi

Tilxat pul amalda olinganini tasdiqlashi mumkin. Unda kim, kimdan, qachon, qancha va qaysi kelishuv asosida pul olgani ko‘rsatiladi. Lekin tilxatning o‘zi mulk huquqini o‘tkazmaydi va batafsil kelishuv o‘rnini bosmaydi. Bank topshiriqnomasi ham pul harakatini ko‘rsatadi; uning to‘lov maqsadi shartnomadagi matn bilan mos bo‘lsin.

Rasmiy tartibga ko‘ra, uy-joy oldi-sotdi shartnomasi notarial tasdiqlanadi va huquq davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi. Pul yoki kalitni berishning o‘zi xaridorni mulkdor qilmaydi. my.gov.uz xizmatida ariza “Notarius” tizimiga yuboriladi, keyin tomonlar notarial idoraga boradi va ma’lumot kadastr ro‘yxati uchun yo‘naltiriladi.

Adliya vazirligi 2026-yil 1-apreldan ko‘chmas mulk oldi-sotdi hisob-kitoblarini tasdiqlashda notarius va banklar o‘rtasida elektron ma’lumot almashinuvi joriy etilganini e’lon qilgan. Amaldagi to‘lov tartibini tanlangan notarius va bankdan oldindan so‘rash kerak. Eski maqola yoki og‘zaki tajribaga tayanib, naqd pul va valyuta bo‘yicha mustaqil sxema tuzmang.

Dastlabki shartnoma va zakalat kelishuvi

Dastlabki shartnoma kelajakda asosiy shartnoma tuzish niyatini, shartlarini va muddatini tartibga soladi. Zakalat kelishuvi esa pul va u ta’minlaydigan majburiyatga qaratiladi. Ular bitta hujjatda bo‘lishi mumkin, biroq har bir vazifa alohida va ravshan bayon etilishi kerak. “Zakalat oldim” degan bir satr kelajakdagi bitim tafsilotlarini bermaydi.

Asosiy oldi-sotdi notarial shakl va davlat ro‘yxatini talab qilgani uchun, dastlabki hujjat shaklini ham malakali mutaxassis bilan tekshirish to‘g‘ri bo‘ladi. Sarlavha emas, mazmun, tomonlarning vakolati, muhim shartlar va pulning asosiy majburiyat bilan aloqasi hal qiluvchi ahamiyatga ega. Murakkab obyekt uchun turli saytlardan yig‘ilgan matn yetarli emas.

Ogohlantiruvchi belgilar

Pul oluvchi mulkdor bo‘lmasa va vakolat ko‘rsatmasa; kadastr raqami yashirilsa; ko‘chirma boshqa obyektga tegishli bo‘lsa; taqiq, xatlov yoki ipoteka aniqlanib, uni hal qilish rejasi bo‘lmasa; ulushdorlardan biri qatnashmasa; pul uchinchi shaxs kartasiga darhol o‘tkazilishi so‘ralsa — to‘lovni to‘xtating.

E’lon, yozishma va hujjatdagi narxlar turlicha bo‘lishi, bank to‘lovi maqsadi bo‘sh qolishi, pulni qaytarish faqat og‘zaki va’da qilinishi, imzolangan nusxa berilmasligi yoki hujjatni notariusga ko‘rsatishga qarshilik qilinishi ham tuzatishni talab qiladi. Shoshilinch taklif tekshiruvlarni bekor qilmaydi.

Bir xil yakuniy hujjatni, to‘lov tasdig‘ini, ko‘rilgan ko‘chirmalarni va notarius sanasi haqidagi yozishmani saqlang. Shaxsiy ma’lumotni faqat bitim uchun ishlating. Narx, muddat yoki obyekt o‘zgarsa, eski matnni yashirincha tuzatish emas, yangi yozma kelishuv kerak.

Xaridor uchun ketma-ketlik

1. E’lon raqamini saqlang va obyektni rasmiy hujjat bilan aynanlashtiring. 2. Mulkdor, kadastr, cheklovlar, ulushlar va vakolatlarni tekshiring. 3. Notarius yoki yurist bilan to‘lov turi haqida qaror qiling. 4. To‘liq narx, zakalat yoki bo‘nak summasi va vazifasini yozing. 5. Asosiy bitim muddati va tomonlarning tayyorgarlik ishlarini belgilang. 6. Har bir rad etish yoki to‘siqning oqibatini alohida ko‘rsating. 7. Bir xil nusxalarni imzolang va to‘lov tasdig‘ini oling. 8. Bank hamda notarius bilan joriy hisob-kitob tartibini kelishing. 9. Asosiy shartnomani notarial rasmiylashtiring. 10. Huquq ro‘yxatdan o‘tganini tekshirib, qabul-topshirish dalolatnomasini tuzing.

Asosiy qoida shuki, pul faqat to‘lov turi, obyekt, tomonlar, muddat va oqibatlar barcha uchun bir xil yozilgandan keyin beriladi. Zakalat muayyan majburiyatni ta’minlashi, bo‘nak esa kelajakdagi narxning bir qismi bo‘lishi mumkin. Lekin ular rasmiy tekshiruv, notarial shartnoma va mulk huquqining davlat ro‘yxatini almashtirmaydi.